Robert Moore/El Paso Matters
Muchos habitantes de El Paso se sorprendieron cuando abrieron sus nuevos avisos de tasación de impuestos sobre la propiedad y descubrieron que el valor de sus viviendas había aumentado decenas de miles de dólares en un año.
Pero es probable que sus temores de un enorme aumento del impuesto a la propiedad que se avecina sean infundados, según un análisis de El Paso Matters sobre el impacto del aumento de las valoraciones.
En cambio, las personas que deberían estar más preocupadas por el impacto fiscal del aumento de las valoraciones de las propiedades ni siquiera reciben avisos por correo: un tercio de los hogares de El Paso que viven en propiedades de alquiler.
Los avisos de valoración de esas propiedades se envían a sus propietarios, pero es probable que cualquier aumento de impuestos para las propiedades de alquiler se refleje en el alquiler de los inquilinos.
Un análisis de El Paso Matters indica que es probable que la mayor parte de los impuestos, se transfiera a los inquilinos debido al aumento de las valoraciones, creando un impuesto regresivo, que afecta más a las personas de bajos ingresos que a las personas con ingresos más altos.
Beatriz Vera, que alquila un apartamento de una habitación cerca de su trabajo como asesora de estudiantes internacionales en la Universidad de Texas en El Paso, dijo que los gobiernos locales deben pensar en el impacto en los inquilinos y los trabajadores pobres al establecer las tasas de impuestos a la propiedad en los próximos años y meses.
“Va a afectar a personas sin hogar, va a afectar en diferentes tipos de cosas”, dijo Vera sobre el aumento de los impuestos a la propiedad.
“Más personas van a ser desalojadas. Eso es lo que necesitan ver, no solo que la ciudad necesita más ingresos o lo que sea que estén viendo”.
El ingreso medio de un hogar de El Paso que alquila su casa o apartamento es aproximadamente la mitad del nivel de ingresos de los hogares en viviendas ocupadas por sus propietarios, según la Oficina del Censo.
Muchos inquilinos no entienden cómo se ven afectados por los impuestos a la propiedad, que están controlados por funcionarios, dijo Scott Lynch, director ejecutivo de la Asociación de Apartamentos de El Paso.
“No tenemos mucha participación política en El Paso, muy baja participación. Y cuando las personas alquilan apartamentos o alquilan una casa, no siempre piensan que pagan impuestos sobre la propiedad, pero lo hacen.
“Se les pasa a ellos (en su renta). Y creo que si realmente mantuvieran eso en mente, tal vez serían más vocales en el proceso político”, dijo Lynch, cuya organización representa a los propietarios de unos 52 mil apartamentos en El Paso.
Los inquilinos en todo Texas verán aumentos en las facturas de impuestos que se suman a sus alquileres debido a los aumentos repentinos en los precios de las viviendas durante la pandemia.
Si bien las leyes estatales protegen a los propietarios de viviendas de impuestos más altos debido a los fuertes aumentos en las valoraciones de las propiedades, las propiedades de alquiler no tienen protecciones similares.
- Protecciones fiscales para los propietarios de viviendas
Los habitantes de El Paso no sabrán con certeza cómo serán las facturas de impuestos a la propiedad hasta este verano, cuando los gobiernos locales (concejos municipales, juntas escolares, el Tribunal de Comisionados del Condado de El Paso y la junta de El Paso Community College) adopten tasas impositivas.
Pero las nuevas tasaciones del Distrito Central de Tasaciones y las leyes estatales sobre tasas impositivas y valoraciones permiten proyecciones bastante seguras.
Si ocupa la casa que posee y tiene una exención de vivienda, es probable que su factura de impuestos este año sea plana en comparación con el año pasado, y tal vez un poco más baja. Este es el por qué:
La ley estatal dice que el valor imponible de la propiedad con una exención de vivienda (que es independiente de la valoración total) solo puede aumentar un 10 por ciento en un año determinado.
Los gobiernos de ciudades y condados generalmente solo pueden establecer tasas impositivas que sean un 3.5 por ciento más altas que lo que se conoce como la tasa “sin nuevos ingresos” sin enviar la tasa impositiva a los votantes. Cuando la valoración imponible total aumenta, la tasa “sin nuevos ingresos” es más baja que la tasa del año anterior.
El valor imponible total de la propiedad en el condado es actualmente un 17 por ciento más alto que el año pasado, dijo David Stone, jefe de tasaciones asistente del Distrito Central de Tasaciones de El Paso.
Ese aumento disminuirá un poco a medida que algunos propietarios ganen protestas por su valoración.
Si el valor total de la propiedad imponible termina un 15 por ciento por encima de los niveles de 2021, la ley estatal exige que los gobiernos de la ciudad y el condado establezcan una tasa impositiva entre un 10 por ciento y un 12 por ciento más baja que la del año pasado para evitar pedir a los votantes aún más dinero.
La reducción en las tasas impositivas para la ciudad y el condado compensaría el aumento máximo del 10 por ciento en la valoración imponible que enfrentarían los contribuyentes con exenciones de vivienda.
Eso significa que las propiedades con exenciones de vivienda verán que los impuestos a la propiedad de la ciudad y el condado se mantendrán estables, o tal vez disminuyan un poco.
La mayor parte de la factura del impuesto a la propiedad va a los distritos escolares.
La Legislatura en 2019 aprobó una ley que requiere que los distritos escolares reduzcan las tasas de impuestos a la propiedad cuando las valoraciones totales aumentan en más del 2.5 por ciento.
Y el próximo mes, los votantes de Texas tendrán la oportunidad de aumentar la exención de impuesto a la propiedad escolar de $25 mil a $40 mil.
Ese cambio reduciría los impuestos a la propiedad sobre las viviendas ocupadas por sus propietarios.
- El impacto fiscal en las propiedades de alquiler y los inquilinos
Los propietarios de propiedades de alquiler no se benefician de ningún límite en el aumento de la valoración ni de ninguna exención adicional para los impuestos escolares. Eso significa que los inquilinos no tienen la misma protección que los propietarios de viviendas contra el rápido aumento de las valoraciones.
Muchas casas de alquiler de El Paso están experimentando aumentos del 20 por ciento o más en el valor imponible en el último año.
Entonces, incluso con tasas impositivas entre un 10 y un 12 por ciento más bajas que el año pasado, los propietarios de muchas, si no la mayoría, de las casas de alquiler de El Paso enfrentarán impuestos a la propiedad más altos, que probablemente se traspasarán a los inquilinos.
Pero el gran impacto será en los apartamentos, donde la valoración media ha subido un 41 por ciento. Eso significa que la factura del impuesto a la propiedad para los edificios de apartamentos típicos podría aumentar entre un 20 por ciento y un 25 por ciento incluso después de que se reduzcan las tasas impositivas. Es muy probable que ese costo adicional se transfiera a los inquilinos.
El aumento de los impuestos a la propiedad se sumará a los desafíos de encontrar viviendas de alquiler asequibles para muchos habitantes de El Paso. El alquiler promedio de un apartamento en El Paso aumentó de alrededor de $800 al mes en marzo de 2020, cuando golpeó la pandemia de Covid-19, a $950 en marzo de 2022, según ALN Apartment Data.
El aumento en el alquiler está ligado a muchos factores, dijo Lynch de la Asociación de Apartamentos de El Paso. Casi el 96 por ciento de las unidades están ocupadas y la inflación y los problemas de la cadena de suministro están elevando los costos de mantenimiento.
Y los inquilinos pagan cada vez más impuestos sobre la propiedad y los servicios públicos, dijo.
El alquiler de Vera en su apartamento de una habitación cerca de UTEP aumentó de $ 595 a $ 640 por mes en diciembre de 2021. Cuando se combinó con los crecientes costos de los alimentos, la gasolina y otros bienes, enfrentó una crisis. Por primera vez en su vida, no podía pagar el alquiler.
“Así que comencé a pedirle a la gente que me ayudara con mi alquiler. Y mucha gente vino por mí. Y después de tres meses de tener dificultades para pagar, finalmente estoy al día”, dijo. “Por supuesto, estoy temiendo el primer día del mes”.
Anotaciones:
• El valor total de la propiedad es ahora un 17% más alto que el año pasado
• Podría disminuir un poco si algunos propietarios ganan protestas
• Si el valor total de la propiedad es 15% más que en 2021, la ley exige una tasa impositiva entre un 10 y 12% más baja que el año pasado
• La reducción en las tasas impositivas para la ciudad y el condado compensaría el aumento máximo del 10% en la valoración
• La mayor parte de la factura del impuesto a la propiedad va a los distritos escolares.
